Sổ mạng KIM

Quy định về đặt cọc mua bán nhà đất

Việc thanh toán trong giao dịch mua bán nhà đất thường không được tiến hành trong một lần duy nhất. Người mua sẽ đặt cọc trước cho người bán một khoản tiền. Và chờ hoàn tất các thủ tục mua bán.

Về pháp lý, việc đặt cọc cũng được quy định rõ trong Bộ luật dân sự năm 2015. Theo đó bên đặt cọc sẽ giao cho bên nhận đặt cọc một tài sản đặt cọc trong một thời hạn xác định để đảm bảo giao kết hợp đồng.

Nếu hết thời hạn mà bên đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. Ngược lại, khi bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trừ khi có thỏa thuận khác).

Nội dung hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bao gồm các nội dung chính như sau:

• Thông tin bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc.
• Đối tượng hợp đồng: chính là tài sản đặt cọc, thường là số tiền cụ thể được viết bằng chữ và bằng số. Cần nêu rõ số tiền này đặt cọc nhằm mục đích chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số…., tờ bản đồ số,… và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ….. Ngoài ra cần liệt kê các thông tin thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất.
• Giá chuyển nhượng. Kèm theo phương thức đặt cọc & thanh toán.
• Các điều khoản về thỏa thuận trách nhiệm tiến hành thủ tục công chứng chuyển nhượng và đăng ký sang tên.
• Thời hạn đặt cọc.
• Nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí.
• Xử lý tiền đặt cọc: theo thỏa thuận của hai bên nếu một trong hai bên từ chối chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Phương thức giải quyết tranh chấp và cam đoan của các bên.

2. Lưu ý quan trọng khi đặt cọc

Trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc, người mua nhà cần làm rõ các vấn đề sau để đảm bảo an toàn cho mình:

• Tính hợp pháp của thửa đất: Cần xét rõ thửa đất này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa? Ngoài ra, thửa đất có đang bị tranh chấp không cũng là điều quan trọng cần xác minh. Tiếp đế là việc xem xét thửa đất có đang bị cầm cố, thế chấp trong một giao dịch nào khác hay không? Tùy theo mục đích sử dụng đất mà người mua cũng cần xác minh thửa đất thuộc loại nào.
• Xác minh chủ sở hữu hợp pháp của thửa đất: Xác minh xem thửa đất thuộc sở hữu cá nhân hay đồng sở hữu. Và chủ sở hữu thửa đất cũng phải là người có đầy đủ trách nhiệm dân sự để ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất.

Khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Xác định chủ thể đại diện ký hợp đồng

Đầu tiên, cần xác định chủ thể sẽ đứng ra ký kết hợp đồng. Chủ thể có thể là người có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ tương đương khác.

Cần lưu ý khi ký kết hợp đồng với người được chủ sở hữu ủy quyền, bạn cần xem xét kỹ lưỡng trên giấy ủy quyền từ chủ sở hữu có đề cập đến giới hạn ủy quyền hay không. Tránh trường hợp người được ủy quyền vượt quá giới hạn ủy quyền để ký kết hợp đồng này. Giấy ủy quyền cũng phải được công chứng thì mới được xem là có giá trị pháp lý.

Xác định đối tượng đặt cọc

Tiếp theo hai bên cần chú ý đến đối tượng đặt cọc. Theo luật định, đối tượng đặt cọc ở đây có thể là một khoản tiền, kim khí hoặc đá quý, hay vật có giá trị khác.

Như vậy bên mua có thể dùng tiền, giấy tờ có giá, một vật nào đó cụ thể chứ không thể dùng “quyền tài sản” để đặt cọc. Riêng đối với tiền, bên mua chỉ có thể dùng tiền Việt Nam, không được dùng ngoại tệ để đặt cọc.

Đối tượng đặt cọc này phải thuộc sở hữu của bên mua (bên đặt cọc). Cũng cần xác minh rõ đây là tài sản được lưu thông dân sự cũng như có thể tính toán được giá trị.

Thỏa thuận mục đích đặt cọc

Thông thường, mục đích đặt cọc chính là đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Ở đây chính là đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên nếu không xác định rõ mục đích này trong hợp đồng đặt cọc thì khoản tiền đặt cọc cũng được coi là tiền trả trước.

Xác định quyền lợi và nghĩa vụ của hai bên

Theo nghị định 163/2006/NĐ-CP, bên nhận cọc có nghĩa vụ giữ gìn tài sản đặt cọc. Bên nhận cọc cũng không được khai thác, sử dụng tài sản đó nếu không được thỏa thuận trước. Bên nhận cọc còn bị ràng buộc không được thực hiện giao dịch với bên thứ ba khác với tài sản đặt cọc.

Để việc ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất diễn tra thuận lợi, các bên nên thỏa thuận trước những tình huống có thể xảy ra. Hợp đồng đặt cọc với đầy đủ các điều khoản pháp lý sẽ tránh được rủi ro cho cả hai bên. Giúp hai bên giao dịch mua bán nhanh chóng cũng như tiết kiệm công sức, chi phí.